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陈志武:房产调控过度反而增加投机动能

日期:2017-08-17 13:52:59编辑作者:太子城娱乐

  

  任何一个社会,不管它的金融市场、资本市场有多发达,房地产和土地都不可能变为第二位重要的,会继续第一位重要的。

  我对于最近几年比较流行的一些观点不是太认同,房子作为投资品来看待,由此在有的时候也会让房子成为投机品,这是一种经济进步的表现。

  老百姓曾因房子而富有

  经过90年代住房市场化改革,中国老百姓终于有了财富,而这些财富最重要的表现载体就是房地产。之所以中国社会从90年代末期到现在,越来越往财富型社会转型,与房地产市场作为投资品市场的存在和发展有百分之百的关联性。

  让房地产市场和相关这些产业成为经济发展的主要动力,这肯定是会存在于一个时间段内的,因为在90年代初期以前,城市住房条件非常紧张,都是三代人住一间小房子,白天办公,晚上睡觉,爷爷奶奶一辈、父母辈和小孩都住在十几、二十平米的空间里。从那个状态过渡到后来几乎每家都有自己的房子,甚至平均可能有80、90平米,100平方米的房子,这种跳跃式的变化肯定对整个经济和房地产相关的这些产业带来了前所未有发展机会。

  靠房地产拉动经济的时代已经过去

  但是现在中国的房子拥有率,有的地方是90%多,甚至于更高。所以在目前住房相对饱和,甚至于房地产供给过剩,在这个大背景下,未来十年、二十年还要去依赖房地产市场成为中国经济的主要支柱和发展引擎的话,我觉得这是非常不现实的。一些改善型的需求会让房地产开发商从舒适度、各种不同的设计花样风格方面去做不同的定位,因此会有一些增量的机会,但是靠房地产带来的经济和财富增长的欣欣向荣的时期应该说已经过去了,未来必须要靠其他的行业,特别是虚拟消费、人身体验、与互联网、医疗有关的行业,这些是未来经济的主要支柱。

  靠政府调控 投机需求越“调”越多

  所以这个时候,政府如何要干预、要调控房地产的话,在做法上肯定不能像我们看到的过去这么多年所做的,投资需求或者投机买房的需求跟预期关系连得很紧,如果是刚性需求,可能跟他对未来房价的走向预期是越看好还是越看低有一些关系,但是关系会非常弱、非常少。如果是针对于投机和投资买房的群体来做调控的话,越是经常性的干预就越会带来一些本来不会有的买房的需求。

  有一个最典型的例子,在南京,还有其他一些城市出现了一个局面,因为地方政府一些官员不能够允许房价涨得太多,所以他们把房地产开发商要推新房项目的新房价格压得很低,不能让他们涨很多。这样一来就造成了一个局面,有些小区盖好了,有一些房子已经卖出去了,有的房子还没有卖出去,还没有卖出去的,仍在房地产开发商手里的房子的价值必须控制在比较低的水平,但是二手房市场不受管控,这样一来,有些小区里面已经买到手的房子,如果想要卖出去的话,价格可以比房地产开发商卖出去同一个小区里的房子,价格每平米高1万多元。很多从投机投资的角度来买房的人一看,这是一个很好的套利机会。所以这种需求是完全因为调控扭曲所带来的预期,而形成的投机需求。

  我觉得除了增加土地供应,还有一个必须要做到的是短期、高频率的政策转换,在过去这些年制造了太多没必要的投资买房需求。

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